Location d'une habitation de luxe

1 - Qu'est-ce qu'une habitation de luxe ?

Est une habitation de luxe une maison ou un appartement qui comprend six pièces ou plus (cuisine non comprise) et qui suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée. Le luxe doit se dégager de l'ensembre  du logement et ne peut être retenu que de manière restrictive.

Les maisons ou appartements de luxe ne bénéficient pas de la protection contre les loyers abusifs octroyée par la loi.

2 - Comment conclure un contrat de bail  (locataire et bailleur) ?

La conclusion du contrat de bail n’est soumise à aucune forme particulière. Un simple accord sur le prix et l’objet de la location entre les cocontractants suffit donc à ce que le contrat entre en force. Cependant, pour des motifs de preuves et en cas de clauses spécifiques, il est fortement conseillé une formalisation écrite datée et signée par les parties.

3 - Puis-je demander à ce que le locataire me fournisse un montant à titre de sûreté (bailleur) ?

Si le contrat le prévoit expressément, le bailleur peut exiger au locataire des garanties. Toutefois le montant de la garantie, s’il est sous la forme d’espèce ou de papiers-valeurs ne pourra jamais dépasser les 3 mois de loyer concernant les baux d’habitation.

4 - Puis-je demander au locataire qu’il me remette le montant des sûretés en main propre (bailleur) ?

Oui mais le montant doit être déposé auprès d’une banque, sur un compte épargne ou de dépôt au nom du locataire.

5 - Que dois-je faire pour récupérer le montant des sûretés (locataire et bailleur) ?

Le bailleur ne peut récupérer les sûretés qu’avec l’accord du locataire ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire.

Le locataire ne peut récupérer les sûretés qu’avec l’accord du bailleur ou si dans l’année qui suit la fin du bail le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite.

6 - À qui incombent les travaux d’entretien du bien loué (locataire et bailleur) ?

Les travaux d’entretien sont ceux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou prévenir des dommages. En d’autres termes, ce sont ceux nécessaires au maintien de la situation existante par rapport à l’usage et l’état convenu par les parties lors de la conclusion du bail.

De tels travaux sont à la charge du bailleur qui a l’obligation de conserver le bien loué dans le même état qu’au moment de la conclusion du contrat.

7 - Puis-je rénover ou modifier ma propriété sans l’accord du locataire (bailleur) ?

Les travaux de rénovation ou de modification apportent dans la plupart des cas une amélioration ou une plus-value à la chose louée. Ils sont donc plus importants que les travaux d’entretien et peuvent être lourds à supporter pour le locataire. La loi autorise le bailleur à effectuer de tels travaux uniquement s’ils peuvent raisonnablement être imposés au locataire et si le bail n’a pas été résilié.

Pour déterminer si de tels travaux peuvent être imposés au locataire, le juge prendra en considération en particulier l’importance du trouble apporté à la jouissance des locaux.

Dans tous les cas si les travaux entravent ou restreignent l’usage de la chose louée pour le locataire, ce dernier peut demander une réduction du loyer.

8 - Puis-je effectuer des travaux de rénovation et de modification sachant que je ne suis pas propriétaire (locataire) ?

Le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur, sauf disposition contractuelle contraire.

9 - Mes travaux de rénovation et de modification qui ont été autorisés par le bailleur ont apporté une plus-value à l’immeuble. Puis-je demander une indemnité (locataire) ?

Le locataire peut demander au bailleur une indemnité si à la fin du bail la chose présente une plus value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur. Le juge apprécie de cas en cas si la plus-value est considérable eu égard à l’ensemble des circonstances (coût des travaux, loyer payé par le locataire, avantages dont pourrait tirer profit le bailleur, etc…)

10 - Puis-je sous-louer ma location (locataire) ?

Le locataire ne peut sous-louer la chose ou certaines parties qu’avec le consentement du bailleur.

11 - Puis-je refuser mon consentement à une sous location (bailleur) ?

Le bailleur ne peut refuser son consentement que 

• si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location,
• si les conditions de la sous-location comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (en particulier à cause du loyer).
• si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. C’est le cas lorsque les inconvénients modifient la destination convenue de la chose louée ou les modalités d’usage des locaux prévues dans le bail principal.

12 - Est-ce que la résiliation du bail d’un local d’habitation ou commercial doit revêtir une forme particulière (locataire et bailleur) ?

Le congé donné par le locataire doit revêtir la forme écrite et être doté de sa signature manuscrite. Lorsque la chose louée sert de logement de famille, un époux ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint.

Le bailleur doit quant à lui utiliser la formule agréée par le canton du lieu de situation de l’immeuble indiquant au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation de bail. Si la chose louée sert de logement de famille, le congé doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint.

Ces exigences de forme s’appliquent à tous les types de congé. Qu’ils soient procédés de manière anticipée ou non.

13 - Quand prend fin le bail (locataire et bailleur) ?

La fin du bail dépend du type de contrat choisi par les parties.

Si les parties ont opté pour un contrat de bail à durée déterminée, alors il prendra fin à l’expiration de la durée convenue. Les parties n’ont dès lors pas besoin de le résilier car il prendra fin automatiquement à la date prévue.

Si les parties ont opté pour un contrat de bail à durée indéterminée, chaque partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes convenus entre eux. Sous réserve du minimum légal imposé par la loi.

14 - Combien de temps dure encore le contrat après la réception de l’avis de résiliation par l’une des parties (locataire et bailleur) ?

Cette situation s’applique exclusivement aux contrats à durée indéterminée car, comme précisé préalablement, le contrat de durée déterminée prend fin automatiquement à l’expiration de la durée convenue.

La réception de la résiliation du contrat par le locataire ou le bailleur lance le point de départ au délai de congé. Le délai de congé consiste en le laps de temps minimum auquel a le droit l’une ou l’autre des parties pour se préparer à la fin du contrat. Il permet donc au bailleur de rechercher un nouveau locataire, ou au locataire de trouver un nouveau logement.

La loi prévoit un délai de congé minimum de trois mois pour les immeubles, constructions mobilières et locaux d’habitation. De six mois concernant les locaux commerciaux et de deux semaines pour les chambres meublées et les places de stationnement. Mais les parties peuvent prévoir un délai plus long.

L’échéance du délai de congé ne met pas fin aux effets du contrat. Les effets du contrat s’éteignent au prochain terme suivant la fin du délai de congé.  En d’autres termes, le locataire devra quitter les lieux non pas à la fin du délai de congé. Mais au prochain terme pertinent qui suivra la fin du délai de congé.

Le terme pertinent consiste en une ou plusieurs dates fixées à l’année mettant un terme effectif aux effets du contrat. Le terme pertinent dépend des usages locaux ou de ce qui a été indiqué dans le contrat. Il peut être par exemple prévu pour tous les derniers jours du mois ou bien encore pour le 1^er janvier le 1^er avril le 1^er juillet le 1^er octobre ou autre…

15 - Exemple concret : j’ai notifié la résiliation du contrat de bail d’un appartement d’habitation aujourd’hui en date du 3 mars 2019. Je suis au bénéfice d’un contrat de durée indéterminée prévoyant un délai de congé de 3 mois pour les termes suivant : le 1er janvier le 1er avril le 1er juillet ou le 1er octobre. Quelle est la date de fin exacte du contrat (locataire et bailleur) ?

La résiliation a été notifiée le 3 mars 2019. On va partir du principe que la notification de la résiliation du contrat de bail est arrivée le 5 mars en main de l’autre partie. Le dernier jour du délai de congé correspond donc au 4 juin 2019 (3 mois plus tard).

Selon le contrat, le prochain terme pertinent suivant le 4 juin est le 1^er juillet. Le contrat prendra donc fin le 1^er juillet 2019.

16 - Nous avions conclu un contrat de bail à durée déterminée qui a expiré il y a plusieurs mois. Pourtant j’occupe toujours les locaux. Quelle est ma situation juridique (locataire) ?

Si à l’expiration de la date d’échéance du contrat de durée déterminée, les parties continuent à accomplir leurs prestations  de part et d’autre sans qu’il n y ait aucune volonté de mettre fin à leur accord. Alors le contrat est reconduit tacitement. Dans cette hypothèse, il devient un contrat de durée indéterminée.

17 - Est-il possible de mettre fin au contrat de manière anticipée (locataire et bailleur) ?

Peu importe que le contrat soit de durée déterminée ou indéterminée. La loi donne la possibilité aux parties de résilier le contrat de manière anticipée dans certains cas.

En cas de retard de paiement du locataire

Si le locataire a du retard pour s’acquitter du paiement du loyer. Le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les locaux d’habitation et commerciaux.

Si le locataire  n’a toujours pas payé dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois concernant les baux d’habitation et les locaux commerciaux.

En cas de violation grave du devoir de diligence du locataire

Si le maintien du bail est insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire. Malgré une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.

Pour les baux d’habitations et les locaux commerciaux le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois ou immédiatement si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

En cas de faillite du locataire

En cas de faillite du locataire, le bailleur peut exiger par écrit auprès du locataire et à l’administration de la faillite que des sûretés lui soient fournies pour les loyers à échoir. Si les sûretés ne sont pas fournies dans les délais, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.

En cas de changement de propriétaire

En cas de changement de propriétaire, le contrat de bail est transféré en même temps que la propriété. Dès lors les obligations qui incombaient au précédent bailleur sont transmises au nouveau propriétaire. Il existe toutefois une exception au principe qui veut que « la vente ne rompt pas le bail ».

Si le nouveau propriétaire fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Il peut résilier le bail d’un local d’habitation ou commercial en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Même si le contrat de base est de durée déterminée ou que le contrat prévoit un délai de congé plus étendu.

Ce privilège de résiliation disponible se périme dès la première échéance de résiliation possible par l’acquéreur. C'est-à-dire dès le prochain terme légal de résiliation disponible après le transfert du bail.

En cas de décès du locataire

Le décès du locataire ne met pas fin automatiquement au bail. Il est transmis aux héritiers. Ces derniers peuvent résilier le bail de manière anticipée en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Même si le contrat est de durée déterminée ou qu’il prévoit un délai de congé plus étendu.

En cas de non-réparation d’un défaut important par le bailleur

Le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le bailleur qui a connaissance d’un défaut qui exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel l’immeuble a été loué n’y a pas remédié dans un délai convenable.

En cas de restitution anticipée de la chose par le locataire

Le locataire peut quitter de manière anticipée des locaux d’habitations ou commerciaux sans l’accord du bailleur à condition qu’il présente un candidat de remplacement qui soit solvable, qui ne puisse raisonnablement être refusé, et qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Lorsque ces conditions sont réunies, le locataire est libéré de ses obligations contractuelles. Peu importe que le bailleur accepte ou non le nouveau candidat.

En cas de juste motif

Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérante pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal.

18 - Puis-je demander une prolongation de mon contrat qui a été résilié par le bailleur (locataire) ?

Le locataire d’un local commercial ou d’habitation peut demander la prolongation d’un bail si la fin du contrat a pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans tous les cas aucune prolongation n’est possible si le congé est donné à cause d’un défaut de paiement de loyer par le locataire, en cas de faillite de celui-ci, s’il a violé gravement son devoir de diligence lui incombant ou si le contrat a été conclu expressément pour qu’il se termine avant le début de certains types de travaux.

19 - Comment puis-je demander une telle prolongation (locataire) ?

Le locataire qui veut prolonger le bail doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Lorsqu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’expiration du délai.

20 - Combien de temps dure la prolongation du bail ?

Le bail d’habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum et celui de locaux commerciaux de 6 ans.

 

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